trao đổi đất bằng giấy viết tay
Hỏi: Trước gia đình gian truân, vì không có nhà ở nên tôi mới dè xẻn được 100 triệu tiền việt tìm một miếng đất khoảng 30m2 bằng giấy tay. Sau đó tôi xây đắp nhà cấp 4. Tôi đã sinh sống ở ngôi nhà đó được 6 năm, nhưng giờ chủ đất mâu thuẫn muốn lấy lại.
Xin hỏi trường phù hợp của tôi khắc phục cách thức nào là tốt nhất? Tôi có tìm hiểu các trang về nhà đất, thấy mua bán giấy tay giả dụ xảy ra mâu thuẫn thì phải trả lại cho nhau những gì đã kiếm được, vậy tiền tôi xây dựng căn nhà phải tính sao? Tôi không rành về luật nên mong chuyên mục giúp giải đáp một cách thức thật cụ thể. Thật tình cảm ơn.
Giải đáp:
1. Đất có GCN QSDĐ nhưng trao đổi bằng giấy tay:
Theo luật pháp của pháp luật hiện hành, người dùng đất chỉ được thực hiện các quyền của người dùng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… khi đất đã được cấp GCN QSDĐ.
Trong khi, khi chấp hành đàm phán phải tuân hành qui định về mặt chế độ của thương lượng, chi tiết như việc chuyển nhượng quyền dùng đất phải được lập thành văn phiên bản có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.
Việc mua bán đất không được lập thành văn bạn dạng có đủ điều kiện của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền (còn gọi là mua bán đất bằng giấy tay), nếu có mâu thuẫn, theo đòi hỏi của một hoặc các đối tác, tòa án quyết định buộc các bên chấp hành quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thi hành thì đàm phán vô hiệu.
Trên thực tiễn, khi khắc phục những mâu thuẫn can dự tới yêu cầu tuyên phù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức, các tòa thường buộc các bên trong thương lượng phải chấp hành việc ký liên kết đồng chuyển nhượng quyền dùng đất có đạt yêu cầu của tập đoàn công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày, quá thời hạn trên mà không thi hành thì tuyên phù hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất này vô hiệu.
Khi thương lượng dân sự vô hiệu, các đối tác khôi phục tình trạng thuở đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã kiếm được. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi hoàn.
Theo hướng dẫn tại nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004 của hội đồng quan toà TAND tối cao: khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì toà án sẽ xác định lỗi, bổn phận bồi hoàn thiệt hại và xác định thiệt hại.
Thiệt thòi có thể bao gồm: khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục tình trạng ban sơ của quy mô đất do bên kiếm được chuyển nhượng đã khiến cho huỷ hoại đất; khoản tài chính mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu cơ để làm mới làm cho tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà cửa, của cải, cây lâu năm… trên đất.
Trong trường phù hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có ký hợp đồng khác về việc vận dụng giải pháp phạt vi phạm phù hợp đồng và đền bù thiệt thòi để bảo đảm chấp hành thích hợp đồng thì thiệt thòi còn bao gồm khoản tài chính chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền dùng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
2. Trao đổi đất giấy tay và đất chưa có GCN QSDĐ:
Đối với việc trao đổi đất bằng giấy tay được chấp hành trong khoảng sau ngày 15-10-1993 tới trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực chấp hành) và đất chuyển nhượng chưa có GCN QSDĐ, nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã khiến cho nhà vững chắc… và bên chuyển nhượng (bên bán) không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các qui định về giải quyết vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tòa án sẽ để ý thừa nhận phù hợp đồng trao đổi đất giấy tay này.
Giả dụ bên kiếm được chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì tòa án để ý công nhận phần hợp đồng trao đổi phần đất có nhà ở và hủy phần phù hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bạn giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường thích hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích dùng cho cả hai bên, song song buộc các đối tác thanh toán cho nhau phần không bằng nhau (Quyết nghị số 02 ngày 10-8-2004, Hội đồng thẩm phán TAND Vô thượng).
Trân trọng!
Tham khảo thêm: xin giấy chứng nhận vệ sinh an toàn thực phẩm
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét